10·15 부동산 대책의 핵심 변화
2025년 10월 15일 정부가 발표한 부동산 대책으로 주택담보대출 시장에 중요한 변화가 시작되었습니다. 급격한 집값 상승과 가계부채 증가를 억제하기 위해 정부는 주택 가격에 따른 차등 대출 한도와 강화된 금융 규제를 도입했습니다. 이번 대책은 10월 16일부터 즉시 시행되어 부동산 시장과 금융 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다.
주택 가격별 대출 한도 차등 적용
수도권과 규제지역에서 주택 구입을 위한 주담대 한도가 주택 시가에 따라 세분화되었습니다. 시가 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다. 그러나 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 대폭 축소되었습니다.
이러한 차등 적용은 고가 주택 구매를 위한 대출 수요를 억제하고, 부동산 시장의 과열을 방지하기 위한 조치입니다. 예를 들어 20억 원 아파트를 구매할 경우 이전에는 최대 10억 원 이상 대출이 가능했지만, 이제는 4억 원으로 제한되어 자기 자본 16억 원이 필요합니다. 단, 재건축으로 인한 이주비 대출은 주택 가격과 관계없이 현행 한도인 6억 원이 적용됩니다.
스트레스 금리 상향으로 실질 한도 축소
정부는 차주의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가하기 위해 스트레스 금리 하한을 기존 1.5%에서 수도권 및 규제지역 주담대에 한해 3%로 상향 조정했습니다. 스트레스 금리는 실제 대출 금리에 가산되는 가상의 금리로, 미래 금리 상승 시에도 차주가 대출을 상환할 수 있는지 평가하는 기준입니다.
연소득 1억 원인 차주가 30년 만기 변동금리 주담대를 받을 경우, 스트레스 금리 상향 전에는 약 5억 9,400만 원까지 대출이 가능했지만 상향 후에는 5억 1,000만 원으로 약 8,600만 원이 감소합니다. 연소득 5,000만 원인 경우에도 대출 한도가 2억 9,400만 원에서 2억 5,100만 원으로 약 4,300만 원 줄어듭니다.
1주택자 전세대출 DSR 적용
10월 29일부터는 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 그 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영됩니다. 기존에는 전세대출이 DSR 계산에서 제외되었지만, 이제는 주택담보대출과 함께 계산되어 추가 대출 여력이 더욱 줄어들게 됩니다.
DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미하며, 은행권은 40%, 비은행권은 50%까지 제한됩니다. 1주택자라도 전세대출을 받고 있다면 주담대 한도가 추가로 감소할 수 있어 주의가 필요합니다.
스트레스 DSR 3단계 시행 예정
2025년 7월 1일부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정입니다. 현재 2단계에서는 스트레스 금리 1.5%의 50%만 적용하고 있지만, 3단계에서는 100% 전체가 적용됩니다. 또한 적용 범위도 전 금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출까지 확대됩니다.
3단계 시행 후 연소득 1억 원 차주의 주담대 한도는 현재보다 약 4,800만 원 더 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만 지방 주담대는 지역 경기를 고려해 2025년 12월 말까지 2단계 기준인 스트레스 금리 0.75%를 적용하며, 6월 30일까지 매매계약이 체결된 경우에는 2단계 기준이 적용되는 경과 조치가 있습니다.
신규 규제지역의 강화된 대출 기준
10월 15일 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역에는 더욱 강화된 대출 규제가 즉시 적용됩니다. 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 3억 원 초과 아파트를 보유한 1주택자는 전세대출을 받을 수 없습니다.
토지거래허가구역에서는 상가와 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV도 40%로 축소되어 부동산 전반에 걸친 규제가 강화되었습니다. 무주택자가 규제지역에서 주담대를 받을 경우에도 LTV 40%가 적용됩니다.
은행 창구 상담의 중요성
주담대 규제가 복잡해지면서 은행 창구에서의 직접 상담이 더욱 중요해졌습니다. 개인의 신용도, 소득, 보유 주택 수, 주택 위치 등에 따라 적용되는 규제가 다르기 때문에 전문가와의 상담을 통해 정확한 대출 한도와 조건을 확인해야 합니다.
특히 10월 16일 이후 많은 시중은행과 인터넷전문은행이 비대면 주담대 접수를 일시 중단하고 전산 시스템을 업데이트했습니다. 대출 신청 전에 필요한 서류를 미리 준비하고, 은행 창구에서 개인 맞춤형 대출 조건을 확인하는 것이 실수를 줄이는 방법입니다.
실수요자를 위한 전략
주담대 규제 강화로 실수요자들의 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 대출 한도가 줄어든 만큼 자기 자본을 더 많이 준비해야 하며, 대출 실행 전 6개월 이내 전입 의무도 준수해야 합니다. 이를 지키지 않으면 대출금 회수나 향후 3년간 주택 관련 대출 제한 등의 제재를 받을 수 있습니다.
스트레스 DSR 3단계 시행 전인 2025년 6월까지 매매계약을 체결하면 경과 조치가 적용되어 상대적으로 유리한 조건을 받을 수 있습니다. 또한 생애최초 주택 구입자의 경우 지방 및 비규제지역에서는 LTV 80%까지 가능하므로, 지역 선택도 중요한 전략이 될 수 있습니다.
향후 전망과 대비
정부는 앞으로도 주택 시장 동향과 가계부채 증가 양상을 면밀히 모니터링하며 추가 대책을 시행할 계획입니다. 은행권 주담대 위험가중치 하한도 당초 2026년 4월 예정이었던 것을 2026년 1월로 앞당겨 시행하여 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고자 합니다.
대출을 계획 중이라면 현재 시점에서 가능한 한도를 정확히 파악하고, 향후 규제 변화에 대비한 재무 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 특히 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 있으므로, 필요한 대출이 있다면 조기에 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.
