이억원 금융위원장이 2025년 10월 16일 무주택자 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용과 관련해 "당분간 계획이 없다"고 밝혔습니다. 하지만 1주택자의 전세대출 이자 상환분은 10월 29일부터 DSR에 반영되어 대출 한도가 축소됩니다. 이번 조치는 10월 15일 발표된 부동산 시장 안정화 대책의 핵심 내용입니다.
DSR(총부채원리금상환비율)이란?
DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로, 연간 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 현재 은행권은 40%, 제2금융권은 50% 기준이 적용됩니다.
DSR 계산 방식
- 주택담보대출 원리금
- 신용대출 원리금
- 자동차 할부 원리금
- 카드론 원리금
- 마이너스통장 한도 등 모든 대출 포함
예를 들어 연소득 5,000만 원인 차주가 DSR 40%를 적용받는다면, 연간 상환할 수 있는 모든 대출의 원리금 합계는 2,000만 원(5,000만 원×40%)을 넘을 수 없습니다.
1주택자 전세대출 DSR 적용 내용
10월 29일부터 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출의 이자 상환분이 DSR 산정에 포함됩니다.
적용 대상
- 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우
- 주택 소유 지역과 무관하게 일괄 적용
- 지방에 집을 소유한 1주택자도 서울에서 전세대출을 받으면 규제 대상
규제지역 범위
- 서울 전역
- 경기도 12곳: 과천, 광명, 성남 분당구, 성남 수정구, 수원 영통구, 안양 동안구, 용인 수지구 등
영향 예시 연소득 5,000만 원인 1주택자가 2억 원의 전세대출을 받을 경우, DSR 비율에 약 14%가 반영됩니다. 이는 기존 주택담보대출이나 신용대출이 있는 차주의 경우 추가 대출 한도가 크게 줄어드는 것을 의미합니다.
연소득 1억 원인 차주가 2억 원의 전세대출을 받으면 DSR 비율에 7.4%가 반영됩니다.
무주택자 전세대출 규제 유예 이유
이억원 위원장은 무주택자의 전세대출에 대해서는 서민 주거 안정성 등을 이유로 당분간 규제 대상에 포함할 계획이 없음을 밝혔습니다.
유예 배경
- 서민 주거 안정성 보호
- 무주택자의 주거비 부담 완화
- 실수요자 보호 필요성
다만 금융위는 이번 대책의 효과, 가계부채 및 부동산 시장 상황, 서민 무주택자의 주거 안정 등에 미치는 영향을 종합적으로 고려하여 향후 무주택자 전세대출 DSR 적용 여부를 판단할 예정입니다.
갭투자 규제 강화 목적
정부가 1주택자의 전세대출에 DSR을 적용하기로 한 이유는 전세를 활용한 갭투자를 막기 위해서입니다.
갭투자란? 전세가와 매매가의 차액(갭)만 자기 자금으로 마련하고 나머지는 전세대출로 조달하여 주택을 구매하는 투자 방식입니다. 2025년 1월부터 5월까지 서울 아파트 매매의 약 40%가 전세를 낀 갭투자로 이뤄졌습니다.
갭투자의 문제점
- 전셋값 상승 유발
- 주택 가격 상승 자극
- 가계부채 증가 요인
- 부동산 시장 불안정성 증대
금융위는 1주택자가 전세대출을 받아 추가 주택을 구매하는 갭투자를 차단함으로써 주택 시장 안정을 도모하겠다는 방침입니다.
기존 전세대출 이용자 경과 규정
규제 시행 이전에 전세대출을 받은 차주에 대해서는 일정한 경과 규정이 적용됩니다.
DSR 미적용 경우
- 규제 시행 이전에 전세대출을 이미 이용하던 차주가 기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우
- 규제 시행 전일(10월 28일)까지 수도권·규제지역에서 임대차 계약을 체결한 경우
DSR 적용 경우 전세대출 만기 연장 시 대출금액을 증액하는 것은 신규 대출에 해당하므로 DSR이 적용됩니다.
함께 시행되는 주요 대출 규제
10월 15일 발표된 부동산 안정화 대책에는 전세대출 DSR 외에도 여러 규제가 포함되어 있습니다.
1. 주택가격별 주담대 한도 차등 10월 16일부터 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원을 초과하는 주택의 주담대 한도가 차등 적용됩니다.
- 15억 원 이하: 6억 원(기존 유지)
- 15억~25억 원: 4억 원(2억 원 감소)
- 25억 원 초과: 2억 원(4억 원 감소)
2. 스트레스 금리 상향 현재 1.5%인 스트레스 금리가 수도권·규제지역 주담대에는 3%로 상향되었습니다. 스트레스 금리는 미래 금리 상승 위험을 고려하여 대출 한도를 산정할 때 적용하는 가산 금리입니다.
3. 규제지역 LTV 축소 규제지역으로 지정되면 LTV(주택담보대출비율)가 70%에서 40%로 축소됩니다. 단, 생애최초 주택구입자에게는 기존 70%가 유지됩니다.
4. 주담대 위험가중치 조기 인상 당초 2026년 4월 시행 예정이었던 은행 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%)이 2026년 1월로 3개월 앞당겨졌습니다.
2025년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행
2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 대출 한도가 더욱 축소됩니다.
적용 범위 확대
- 은행권: 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출
- 제2금융권: 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출
대출 한도 감소 예시 연소득 1억 원 기준(30년 만기, 변동금리, 금리 연 4.5% 가정)
- 규제 도입 전: 6억 5,800만 원
- 2단계(현재): 5억 7,400만 원
- 3단계(2025년 7월): 5억 5,600만 원
규제 도입 전 대비 최대 1억 200만 원의 대출 한도가 감소하게 됩니다.
전세대출 DSR 적용 시 주의사항
1. 대출 계획 조정 필요 기존 대출이 많거나 소득이 낮은 1주택자는 전세대출 한도가 크게 줄어들 수 있으므로 사전에 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
2. 임대차 계약 시기 확인 10월 28일까지 임대차 계약을 체결한 경우 DSR 적용이 유예되므로, 계약 시기가 중요합니다.
3. 대출 증액 시 신규 대출 간주 기존 전세대출 연장 시 금액을 늘리면 신규 대출로 간주되어 DSR이 적용됩니다.
4. 소득 자료 제출 필수 전세대출도 소득 심사를 강화할 예정이므로 정확한 소득 자료를 준비해야 합니다.
정책대출 DSR 적용 여부
버팀목전세자금대출, 디딤돌대출 등 정책대출에 대한 DSR 적용 여부는 아직 결정되지 않았습니다.
금융위는 취약계층 지원이라는 정책대출 고유의 목적, 가계부채 및 부동산 시장 상황, 서민 실수요자에 대한 영향 등을 종합적으로 감안하여 검토할 예정입니다.
전문가 의견
강형구 금융소비자연맹 부회장은 "전세·정책 대출에 갑작스럽게 일괄 DSR을 적용하면 세입자들이 혼란을 겪을 수 있다"며 "단계적인 보완책이 필요하다"고 지적했습니다.
일부 전문가들은 무주택자와 실수요자의 주거 안정을 위해 전세대출 규제를 신중하게 접근해야 한다고 주장합니다. 반면 가계부채 관리를 위해서는 전세대출도 DSR에 포함시켜야 한다는 의견도 있습니다.
향후 전망
금융위는 시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 추가 규제 필요성을 검토할 예정입니다.
검토 중인 추가 대책
- 무주택자 전세대출 DSR 적용 여부
- 정책대출 DSR 적용 검토
- 규제지역 무주택자 LTV 추가 강화(50%→30~40%)
- 비규제지역 LTV 추가 축소 가능성
이억원 위원장은 "시장에서는 예상을 뛰어넘는 초강력 선제적 조치라는 평가가 있지만, 부분적으로 다른 의견도 있어 시장 상황을 면밀히 모니터링하겠다"고 밝혔습니다.
대출 규제 대응 전략
1주택자
- 10월 28일 이전 임대차 계약 체결 시 경과 규정 적용 가능
- 기존 전세대출 연장 시 증액하지 않으면 DSR 미적용
- DSR 40% 범위 내에서 대출 계획 수립
무주택자
- 당분간 전세대출 DSR 규제 미적용
- 향후 규제 가능성에 대비한 자금 계획 필요
- 정책자금 적극 활용(버팀목, 디딤돌 등)
대출 계획자
- 2025년 7월 전 대출 실행 검토(3단계 스트레스 DSR 시행 전)
- 신용대출, 카드론 등 기존 대출 정리
- 소득 증빙 자료 사전 준비
마치며
이번 무주택자 전세대출 DSR 적용 유예 발표는 서민 주거 안정과 가계부채 관리라는 두 가지 목표 사이의 균형을 모색하는 정부의 고민을 보여줍니다.
1주택자의 전세대출은 10월 29일부터 DSR에 포함되어 갭투자를 막는 효과가 기대되지만, 무주택자의 경우 당분간 규제가 유예되어 주거 안정성을 유지할 수 있게 되었습니다.
다만 향후 부동산 시장 동향과 가계부채 증가 추이에 따라 무주택자 전세대출에도 DSR이 적용될 가능성이 있으므로, 전세대출을 계획 중인 차주라면 시장 상황과 정책 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
전세대출을 받기 전 자신의 DSR 비율을 미리 계산하고, 상환 가능한 범위 내에서 대출을 받는 것이 재무 안정성을 유지하는 핵심입니다.
관련 문의
- 금융위원회: 02-2100-2835
- 금융감독원 콜센터: 1332
