2025년 10월 16일부터 시행된 정부의 주택담보대출 규제로 수도권과 규제지역에서 주택 구매를 계획 중인 많은 사람들이 혼란을 겪고 있습니다. 특히 실거래가와 대출 기준 시세 간의 차이로 인해 예상보다 적은 대출을 받게 되는 사례가 속출하고 있습니다.
주택가격별 대출 한도 규제 강화
10월 16일부터 수도권 및 규제지역에서 시가 15억원을 초과하는 주택의 주택담보대출 한도가 주택가격별로 차등 적용됩니다.
주택가격별 대출 한도
- 15억원 이하: 6억원(기존 유지)
- 15억~25억원: 4억원(2억원 감소)
- 25억원 초과: 2억원(4억원 감소)
연봉 5,000만원 직장인의 경우 기존 3억 2,500만원에서 3억 300만원으로 대출 한도가 감소하게 됩니다.
실거래가와 시세 기준의 괴리
정부 규제의 가장 큰 문제점은 실거래가가 아닌 KB시세 또는 한국감정원 시세 중 높은 가격을 기준으로 대출 여부를 결정한다는 점입니다.
시세 산정 방식의 차이
한국감정원은 약 350명의 조사직원이 직접 실거래가를 조사하고 실거래가 없을 때는 중개업소 호가를 참고하는 반면, KB국민은행은 지역 중개업소가 표본 아파트의 시세를 하한가, 일반가, 상한가로 나눠 입력하는 방식입니다.
한국감정원은 실거래가격 기준으로 조사되는 경향이 크고, KB국민은행은 호가 수준으로 조사되어 시차 반영과 실제 거래금액 여부에서 차이가 발생합니다.
같은 지역 내 대출 형평성 문제
서울 마포구에서 실거래가는 모두 15억원을 넘지만, 한 단지는 KB시세가 14억 7,500만원으로 대출이 가능하고, 다른 단지는 15억원 이상으로 평가되어 대출이 제한되는 사례가 발생하고 있습니다.
규제지역 확대로 인한 추가 영향
기존 강남·서초·송파·용산 4개 자치구에만 적용되던 규제가 서울 전역과 경기도 12곳(과천, 광명, 성남 분당구, 성남 수정구, 수원 영통구, 안양 동안구, 용인 수지구 등)으로 확대되었습니다.
규제지역으로 지정되면 LTV(주택담보대출비율)가 70%에서 40%로 축소됩니다. 서울 외곽과 수도권에서도 15억원 주택의 실질 대출 한도가 4억원 수준으로 줄어드는 효과가 발생합니다.
추가 규제 사항
스트레스 금리 상향
미래 위험 가중 금리인 스트레스 금리가 현행 1.5%에서 3.0%로 상향되었습니다. 이는 금리 인하 기대감으로 대출이 늘어나는 흐름을 차단하기 위한 조치입니다.
전세대출 DSR 산정 포함
10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 그 이자 상환액을 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 포함하게 됩니다. 연소득 5,000만원 차주가 전세대출 2억원을 받으면 DSR 비율에 약 14%가 반영됩니다.
주담대 위험가중치 조기 인상
당초 2026년 4월 시행 예정이었던 은행 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%)이 2026년 1월로 3개월 앞당겨졌습니다.
KB시세의 신뢰성 문제
전국 KB시세를 관리하는 인원은 KB국민은행 본사의 38명에 불과하며, 사실상 중개업소가 입력한 정보에 전적으로 의존하는 구조입니다.
KB시세는 일선 중개업소가 입력하는 시세를 기준으로 산출되는데, 중개업소 성향에 따라 가격이 달라집니다. 이로 인해 같은 실거래가를 가진 아파트라도 KB시세에 따라 대출 가능 여부가 달라지는 불합리한 상황이 발생하고 있습니다.
대출 규제 대응 방법
1. 사전 시세 확인 필수
주택 계약 전 KB부동산(kbland.kr)에서 해당 주택의 KB시세를 반드시 확인하세요. 두 가지 가격(KB시세 또는 감정원 시세) 모두 없는 경우에는 감정평가업자의 감정평가액으로 시가를 판단합니다.
2. 금융위 전용 콜센터 활용
대출 기준 시세가 불확실한 경우, 계약 전 금융위원회 콜센터에 문의하여 정확한 대출 가능 여부를 확인하세요.
3. 자금 계획 재조정
실거래가와 시세 기준이 다를 수 있으므로, 예상보다 적은 대출액을 받을 가능성을 고려하여 자금 계획을 여유있게 수립해야 합니다.
4. 경과 규정 확인
규제 시행 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주에 대해서는 경과규정이 마련되어 있습니다.
5. 생애최초 주택구입자 혜택 활용
생애최초 주택구입자의 경우 LTV 70%가 유지되며, 정책성 대출의 한도도 종전과 동일하게 적용됩니다.
향후 전망과 개선 방향
부동산 전문가들은 시세의 객관성과 정확성을 높여야 한다고 지적합니다. 미국의 경우 5억원 이상 주택은 전문 감정평가사가 대출금액을 책정합니다.
현재 KB시세는 민간 은행이 관리하면서도 정부의 대출 규제 기준으로 사용되고 있어, 정부의 관리 사각지대에 있다는 지적이 나오고 있습니다. 실거래가를 보다 정확하게 반영할 수 있는 시세 산정 시스템 구축이 필요한 시점입니다.
주의사항
- 대출 한도 산정: 호가가 5억원인 아파트의 KB시세가 4억원이면, 4억원을 기준으로 대출 한도가 산정됩니다
- 층수별 차등 적용: 저층(1층 또는 1~4층)은 하위평균가를 기준으로, 그 외 층수는 일반 시세를 기준으로 대출 한도가 산정됩니다
- 비주택 담보대출: 규제지역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 축소되었습니다
마치며
현재 주택담보대출 규제는 실거래가가 아닌 시세 기준으로 시행되면서 많은 혼란이 발생하고 있습니다. 주택 구매를 계획 중이라면 사전에 KB시세를 확인하고, 실거래가와의 차이를 고려한 자금 계획을 수립해야 합니다.
정부는 주택시장 안정화를 위해 규제를 강화하고 있지만, 시세 산정의 객관성과 투명성을 높이는 방향으로 제도를 개선해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다. 실거래가를 보다 정확하게 반영하는 합리적인 대출 기준 마련이 시급한 상황입니다.
관련 문의
- 금융위원회: 02-2100-2835
- KB부동산: https://kbland.kr
