기업대출이 늘었다고 하면 공장에 투자하고 일자리가 생기고 경제가 성장하는 그림이 떠오릅니다. 그런데 실제로 그 돈이 어디로 갔는지를 보면 이야기가 달라집니다.
한국은행이 6월 24일 발표한 '2026년 상반기 금융안정보고서'에 따르면 지난해 반도체와 조선 업종의 기업실적 개선만이 부각된 반면 건설·석유화학·철강은 극도로 부진했고 도·소매업은 수익성에, 부동산업은 성장성에 문제가 있었습니다. 기업 대출 가운데 36.5%를 차지하는 부동산과 도매·소매업 업종 연체율은 각각 3.01%, 2.52%로 전체 평균(2.09%)을 웃돌았습니다.
왜 이렇게 됐는지를 이해하려면 숫자 뒤의 구조를 들여다봐야 합니다.
기업대출의 절반이 부동산으로 갔다
2001~2024년 우리은행의 24년치 공시 자료를 분석한 시사IN 단독 보도에 따르면, 우리은행은 기업금융이 아니라 부동산 금융의 파이프라인으로 변신해 있었습니다.
우리은행의 기업대출 내 '부동산업+건설업' 대출 비중은 2001년 8.6%에서 2007년 28.0%로 급증한 뒤, 2022년에 30.8%까지 올랐습니다. 그리고 결정적 역전이 일어납니다. 우리은행의 기업대출에서 '부동산업+건설업'이 제조업을 추월한 연도는 2020년입니다. 2022년에는 제조업 부문 기업들에는 42조원, '부동산업+건설업'에는 7조9000억원 더 많은 49조8000억원을 대출했습니다.
우리은행은 지난 24년 동안 가계대출 부문의 주택자금대출을 79배 늘렸고, 기업대출 부문의 '부동산업+건설업' 대출은 18배 늘렸습니다. 제조업 대출은 6배 증가했을 뿐입니다.
이것은 우리은행만의 문제가 아닙니다. KB국민은행도 마찬가지입니다. 2024년 말 현재 KB국민은행의 '부동산업+건설업' 대출은 63조원, 제조업 대출은 60조원입니다.
은행이 부동산을 선호할 수밖에 없는 구조
왜 이렇게 됐을까요. 은행 입장에서 부동산 대출만큼 안전하고 쉬운 장사가 없기 때문입니다.
주택담보대출은 집이라는 담보가 있습니다. 이자 수익이 장기적으로 보장되고, 원금을 못 받으면 집을 팔면 됩니다. 심사도 단순합니다. 집값이 얼마고 대출자의 소득이 얼마냐만 보면 됩니다.
반면 유망한 제조업 중소기업을 발굴해서 대출하는 일은 전혀 다릅니다. 기술과 산업의 장기 전망을 읽어야 하고, 해당 기업의 기술력과 시장성을 평가해야 합니다. 고도로 숙련된 지식과 지혜가 필요한 일입니다. 리스크도 높고 심사 비용도 많이 듭니다.
쉽고 안전하고 수익이 나는 부동산 대출을 놔두고 어려운 기업 심사를 택할 은행이 얼마나 되겠습니까. 개별 은행의 합리적 선택이 경제 전체로는 비합리적 결과를 만들어낸 것입니다.
중소기업 대출이라고 쓰고 부동산 투기라고 읽는다 — 소호 대출
더 교묘한 구조가 있습니다. 우리은행의 경우 중소기업대출 가운데 '소호(SOHO·소규모 개인사업자)' 대출 비중이 2018년 기준 44.6%에 달했습니다.
소호들은 자신의 부동산을 담보로 내주고 '사업 운전 및 확대 자금' 명목으로 대출받습니다. 그런데 이 돈이 실제로 사업에 투자되는 것이 아니라 주택 구입이나 갭투자에 쓰이는 경우가 상당했습니다.
가계대출은 LTV·DSR 규제로 한도가 막혀 있지만, 개인이 사업자등록증만 발급받으면 기업대출로 훨씬 많은 돈을 빌릴 수 있었습니다. 은행 입장에서는 가계대출 총량 규제를 피하면서 중소기업대출 실적도 올리고 부동산 담보까지 확보할 수 있었습니다. 은행과 투기 목적 차주가 윈윈한 구조였습니다.
소호 대출은 2019년 12·16 대책으로 규제가 강화된 후 줄어들기 시작했습니다. 그런데 그 빈자리를 채운 것이 PF, HVCRE(고변동성 상업용 부동산) 같은 더 위험한 부동산 대출이었습니다. 우리은행의 고위험 부동산 대출은 2019년 5조2000억원에서 2024년 15조2000억원으로 3배 가까이 늘었습니다.
2026년 금융안정보고서가 가리키는 지점
한국은행 금융안정보고서는 기업대출의 업종별 양극화를 명확하게 지적합니다. 대출 양극화도 두드러져 1분기에 대기업 대출은 전년보다 6.5% 늘어난 반면 중소기업은 2.2% 증가에 그쳤고, 자영업자는 0.7% 증가로 사실상 제자리걸음이었습니다.
대기업에게는 대출 창구가 열려 있습니다. 회사채 시장도 있고 은행 대출도 받을 수 있습니다. 반면 기술력이 있어도 담보가 없는 중소기업과 스타트업은 은행 문턱을 넘기 어렵습니다. 이 간극이 점점 벌어지고 있습니다.
정부의 생산적 금융 전환 시도
이 구조를 바꾸려는 시도가 올해 들어 본격화됐습니다. 금융위원회는 2026년 달라지는 금융제도에서 '생산적 영역으로 자금흐름의 물꼬 전환'을 1순위 과제로 제시했습니다.
은행들도 방향을 틀고 있습니다. 우리은행은 2024년 말부터 2025년 3분기 사이 임대업 대출 잔액을 42조8000억원에서 36조9000억원으로 줄이고 제조업 대출 잔액을 37조1000억원에서 39조4000억원으로 늘렸습니다. KB국민은행도 생산 부문으로 자금 흐름을 옮길 준비를 하고 있다고 밝혔습니다.
그러나 이 변화가 실질적인 것인지, 아니면 규제 압박에 따른 장부상 조정인지는 앞으로 몇 년의 데이터를 더 지켜봐야 판단할 수 있습니다. 구조가 24년 동안 굳어진 만큼, 단기간에 바뀌기 어렵다는 것은 은행 관계자들도 인정합니다.
은행이 존재하는 이유
은행의 돈은 시민들의 예금으로 조성됩니다. 그 막대한 자금이 어디로 흘러가느냐에 따라 산업의 방향이 결정되고 집값이 오르내리고 청년의 기회가 열리거나 막힙니다.
지금 한국의 은행들은 쉽고 안전한 부동산 대출을 선호하면서 제조업과 기술 창업에 돌아가는 자금을 줄여왔습니다. 반도체 수출 1000억달러라는 숫자가 나오는 동안, 정작 그 성장을 이어갈 다음 산업에 투자하는 자금 파이프라인은 가늘어지고 있었습니다.
생산적 금융 전환이 구호에 그치지 않으려면 은행들의 심사 역량이 높아져야 하고, 담보 없이 기술력으로 평가받을 수 있는 제도적 기반도 함께 갖춰져야 합니다. 데이터로 본 한국 금융의 민낯이 정책 변화로 이어지기까지는 시간이 더 필요합니다.
참고자료
https://www.sisain.co.kr/news/articleView.html?idxno=56997
(시사IN, 2025.12.24, 이종태 기자, 원문 직접 확인)
https://www.mt.co.kr/opinion/2026/06/25/2026062415513048953
(머니투데이 사설, 2026.06.25)
https://eiec.kdi.re.kr/policy/domesticView.do?ac=0000202865
(KDI, 2025년 기업금융시장 분석 및 2026년 전망)
